Оценка земельного участка представляет собой серию процедур, направленных на определение текущей рыночной стоимости земли. Она предоставляет реальную информацию о стоимости земли на определенный момент времени, которую можно использовать в различных сферах, включая юридические процедуры, аренду, консультации с нотариусом и разработку стратегий сделок. Переоценка рыночной стоимости может потребоваться после государственной кадастровой оценки для возврата части налогов и снижения налоговой базы путем оспаривания кадастровой стоимости. Услуга оценки земель охватывает различные цели, включая населенные пункты, сельскохозяйственные и промышленные участки, а также земли лесного и военного фондов, и территории с особым статусом. Кроме того, оценка может включать участки земли с частично завершенными строениями или инженерными коммуникациями.
Необходимость оценки земельного участка
Оценка земельного участка может потребоваться во множестве ситуаций, включая:
- Определение начальной цены для торгов: Планируя продажу участка на аукционе или других торговых платформах, оценка помогает установить разумную начальную цену.
- Смена целевого назначения земли: При переводе участка с одного типа использования на другой, оценка помогает в процессе правовых изменений.
- Купля-продажа или аренда участка: Важна для определения справедливой стоимости сделки как для продавцов, так и для покупателей или арендаторов.
- Выдача кредита для строительства или ипотеки: Банки и финансовые учреждения могут требовать оценки земельного участка для выдачи кредита.
- Оформление права собственности: Оценка может потребоваться при регистрации права собственности на участок.
- Определение кадастровой стоимости для оптимизации налогообложения: Помогает собственникам оптимизировать налоговые обязательства.
- Внесение участка в уставный капитал организации: При использовании участка как вклада в уставный капитал, его стоимость должна быть оценена.
- Получение кредита под залог: Оценка может потребоваться при использовании участка в качестве залога.
- Привлечение инвесторов: Инвесторы могут потребовать оценки для понимания потенциала и рисков проекта.
- Независимая оценка для сравнения в сделке: Помогает достичь соглашения в случае разногласий по стоимости участка.
- Для судебных разбирательств: Оценка может потребоваться в суде для определения реальной стоимости участка и разрешения споров.
Все эти случаи подчеркивают важность проведения оценки земельного участка для обеспечения прозрачности и обоснованности сделок и инвестиций в недвижимость.
Правовое регулирование
Рыночная стоимость земельного участка определяется согласно Федеральному закону "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.1998 года (№ 135-ФЗ). Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка в соответствии с последними изменениями, внесенными в Федеральный закон от 31.07.2020 года (№ 269-ФЗ).
Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень государственной кадастровой стоимости по различным территориям, включая муниципальные районы, муниципальные округа, городские округа и состав муниципальных образований, входящих в города федерального значения. Это положение было внесено Федеральным законом от 21.07.2005 года (№ 111-ФЗ) и изменено последний раз Федеральным законом от 31.07.2020 года (№ 269-ФЗ), от 13.06.2023 года (№ 228-ФЗ).
При необходимости определения рыночной стоимости земельного участка его кадастровая стоимость устанавливается равной рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке. Это положение было изменено Федеральными законами от 22.07.2010 года (№ 167-ФЗ), от 31.07.2020 года (№ 269-ФЗ).
Необходимые документы
Для проведения оценки земельного участка требуется предоставить следующие документы:
- Документы, подтверждающие право на использование земли.
- Информация о границах данной территории.
- Данные о существующих обременениях, включая информацию о залогах, долговых обязательствах, арендаторах и других ограничениях на использование участка.
Список документов может быть дополнен или изменен в зависимости от конкретных обстоятельств.
Виды оценки
В оценке земельных участков различаются в зависимости от целей, которые преследует инициатор. Тип оценки определяется в соответствии с планами использования участка земли. Например, при планировании продажи участка проводится оценка его рыночной стоимости, а при получении кредита под залог - залоговая стоимость. Среди наиболее распространенных видов оценки земельных участков выделяются:
- Определение рыночной стоимости земельного участка.
- Установление арендной стоимости земельного участка.
- Определение залоговой стоимости земельного участка.
- Определение инвестиционной стоимости земельного участка.
Факторы, влияющие на оценку земельного участка
Факторы, влияющие на оценку земельного участка, разнообразны и учитываются специалистами в процессе оценки. Среди них:
- Права арендаторов: Долгосрочные договоры аренды могут повысить стоимость участка за счет обязательств перед арендаторами и возможных доходов от аренды.
- Срок действия права собственности: Долгосрочное право собственности увеличивает стоимость участка по сравнению с ограниченными сроками.
- Обременения арендных договоров: Ограничения в договорах аренды могут влиять на стоимость участка.
- Права других лиц: Претензии или права других лиц могут создавать юридические и финансовые сложности, влияющие на стоимость.
- Целевое предназначение: Назначение участка (жилое, коммерческое, сельскохозяйственное) существенно влияет на его стоимость.
- Доход от аренды: Возможность дохода через аренду увеличивает стоимость участка и привлекает инвесторов.
- Местоположение и инженерные коммуникации: Расположение и наличие инфраструктуры существенно влияют на стоимость.
- Инженерно-геологические данные: Характеристики участка могут повлиять на его стоимость, особенно при необходимости дополнительных строительных работ.
- Рыночная конъюнктура: Общее состояние рынка недвижимости влияет на стоимость земельного участка.
- Ожидаемая прибыль: Планируемая прибыль от использования участка также учитывается при оценке.
Цена участка может меняться в зависимости от рыночных условий, инфраструктуры и других факторов. Поэтому оценка проводится на конкретную дату и может корректироваться при изменении обстоятельств.
Методы проведения оценки
Методы оценки стоимости земельных участков варьируют в зависимости от целей оценки и предполагаемого использования участка. Эксперты используют комбинацию трех основных подходов: доходного, сравнительного и затратного. При оценке участка могут применяться следующие методики:
- Метод капитализации земельной ренты: Определяет рыночную стоимость участка на основе его потенциальной доходности, например, дохода от аренды.
- Метод расчета стоимости в зависимости от предполагаемого использования: Оценивает стоимость участка с учетом его потенциального дохода от определенного использования, например, коммерческой застройки.
- Метод исчисления остатка: Определяет стоимость улучшений участка для приношения дохода путем рассчета разницы дохода до и после улучшений.
- Сравнительная методика: Основана на анализе продаж схожих участков на рынке для определения рыночной стоимости.
Для надежной оценки часто используется комбинация методик, учитывая все аспекты участка. Результаты каждой методики детально описываются в оценочном отчете с обоснованием выбора. Важно учитывать цели оценки и выбирать соответствующий метод, будь то продажа, строительство, аренда или иные цели.
Процесс проведения оценки
Процесс оценки земельного участка включает несколько ключевых этапов, гарантирующих точное и объективное определение его рыночной стоимости:
- Заключение договора с заказчиком: Начальным шагом является заключение договора между клиентом и оценщиком, где определяются цели, объем работ, сроки и стоимость услуг.
- Сбор информации: Оценщик собирает разнообразные факты и данные о земельном участке, включая его юридический статус, физическое состояние, местоположение, окружающую инфраструктуру и другие важные аспекты.
- Анализ информации: Осуществляется тщательный анализ собранной информации для учета всех релевантных факторов, влияющих на стоимость участка.
- Выбор метода оценки: Оценщик выбирает наиболее подходящий метод оценки, включая сравнительный анализ, доходный подход, затратный подход или другие методы.
- Определение рыночной стоимости: С помощью выбранного метода оценщик определяет рыночную стоимость участка на текущий момент времени.
- Составление отчета: По завершении оценки составляется официальный отчет, включающий подробное описание всех этапов процесса и полученных результатов, который может быть использован заказчиком, в том числе в судебных разбирательствах.
- Соблюдение требований законодательства: Все этапы оценки и оформление отчета выполняются в соответствии с требованиями Федерального Закона и Стандартов оценки для обеспечения юридической обоснованности и доказательной силы результатов оценки.
Каждый участок уникален, и процесс оценки может быть адаптирован в зависимости от его особенностей и целей оценки.
Формирование цены
Формирование цены для земельного объекта зависит от нескольких ключевых факторов, таких как его расположение, спрос и предложение на рынке. При оценке и уточнении стоимости как частных, так и государственных земельных объектов учитываются следующие параметры:
- Наличие и качество инженерных коммуникаций, возможность подключения к централизованным инженерным сетям.
- Результаты инженерно-геологических и инженерно-геодезических исследований, включая данные о почвенном составе и рельефе местности.
Перед принятием решения о сделке важно провести анализ ее экономической целесообразности. Это поможет определить, стоит ли платить продавцу запрашиваемую сумму или же лучше продолжить поиски. Эксперты из нашей независимой компании УНИСЕРВИС предоставляют объективные заключения о текущем состоянии объекта.
Заключение
При проведении оценки земельного участка команда УНИСЕРВИС учитывает его целевое назначение, расположение, площадь, рельеф местности, а также возможные изменения на рынке и другие факторы, согласно Земельному кодексу Российской Федерации. Мы также поможем вам определить, какие документы необходимо предоставить для начала процедуры оценки.
Далее, наш специалист проведет анализ характеристик земельного участка и необходимой документации. Неотъемлемой частью процесса является выезд оценщика для осмотра, включая земельные участки в Москве и Московской области. Основные документы, которые требуется предоставить для начала процедуры оценки стоимости земли и земельного участка, включают: Выписка из ЕГРН или кадастровый паспорт.
Для реализации данной задачи мы собираем специализированную команду, включающую в себя квалифицированных экспертов, обладающих глубоким знанием законодательства и аккредитированных в данной сфере. Результатом проведенных работ будет отчет о рыночной стоимости земельного участка, разработанный в соответствии с законодательством Российской Федерации, признанный и принятый всеми государственными органами и финансовыми учреждениями.
